La branche immobilière emblématique du grand magasin Knightsbridge a fermé son dernier bureau après une tempête parfaite de hausses des droits de timbre, la suppression du statut fiscal non dom et un changement de goûts parmi les acheteurs ultra-riches l’ont laissé fatalement exposé.
Pendant près de 130 ans, Harrods Estates a occupé un coin restreint du marché immobilier londonien. Fondé en 1897 au rez-de-chaussée du célèbre grand magasin Knightsbridge, il a passé des décennies à connecter les aristocrates britanniques et les riches acheteurs internationaux avec certaines des adresses les plus prisées de la capitale. La belle-mère de la princesse Diana, la comtesse Raine Spencer, a été directrice pendant une décennie, conférant à la marque une touche de véritable cachet de célébrité.
Mais maintenant, le dernier chapitre est écrit. L’agence a confirmé ce qu’elle a qualifié de décision « très difficile » de fermer son dernier bureau sur Brompton Road, mettant ainsi fin aux opérations qui s’étendaient autrefois des Home Counties à Monte Carlo.
Shaun Drummond, directeur résidentiel de Harrods Estates, a déclaré que la fermeture faisait partie d’une stratégie plus large du groupe visant à se recentrer sur le commerce de détail de luxe. Le service continuera pour les locataires existants, les propriétaires et ceux dont les ventes sont déjà en cours, mais même ces arrangements prendront fin par étapes, cessant complètement d’ici mars de l’année prochaine.
La disparition d’un nom aussi célèbre est attribuée à une confluence de forces qui ont frappé le haut de gamme du marché londonien. La principale d’entre elles est la décision du gouvernement de abolir le statut fiscal de non-domune décision qui s’est avérée dissuasive pour les riches acheteurs étrangers qui envisagent de s’installer dans la capitale. Associé à des droits de timbre supplémentaires allant jusqu’à 19 pour cent pour les acheteurs étrangers, l’effet a été brutal : Savills calcule que les prix moyens des maisons évaluées à 4,5 millions de livres sterling et plus ont chuté de 4,8 pour cent l’année dernière.
La dynamique géographique du centre de Londres a également changé. Knightsbridge, autrefois le summum incontesté de la vie de luxe dans la capitale, a été dépassé dans l’affection des riches acheteurs par Mayfair, Belgravia et Notting Hill. Selon Rosy Khalastchy, directrice de Beauchamp Estates, une jeune génération d’acheteurs du Moyen-Orient ne partage plus le désir de ses parents et grands-parents de vivre à distance de marche du magasin Harrods.
Il y a ensuite l’ombre projetée par feu Mohamed Al Fayed, qui possédait Harrods avant de le vendre à la Qatar Investment Authority pour 1,5 milliard de livres sterling en 2010. Les allégations d’abus sexuels historiques contre Al Fayed, décédé en 2023, ont porté atteinte à sa réputation et, selon certaines personnalités du secteur, ont poussé les clients vers des agences rivales.
D’autres soulignent la confusion stratégique sous la propriété qatarie. Le secteur immobilier serait devenu trop dépendant d’un groupe restreint d’acheteurs et de vendeurs internationaux dont les préférences peuvent évoluer rapidement. Une anecdote révélatrice est apparue à l’été 2024, lorsqu’un avocat en visite a découvert qu’une grande partie du magasin de Knightsbridge était consacrée à une exposition éphémère annonçant des maisons de luxe en Arabie Saoudite – un choix curieux compte tenu de la rivalité bien documentée entre le Qatar et l’Arabie Saoudite.
Pour ceux qui se souviennent des beaux jours de l’agence sous la direction du directeur général Mark Collins, qui a constitué une liste enviable de clients de particuliers fortunés et ouvert quatre bureaux à Londres, la fermeture ressemblera à la fin d’une époque. Comme Khalastchy l’a rappelé, il fut un temps où tous les vendeurs sérieux du centre de Londres voulaient s’inscrire chez Harrods Estates, et la présence de la comtesse Spencer lors des lancements de propriétés ajoutait un véritable pouvoir de star.
Le site Internet de la marque arbore désormais une bannière audacieuse en majuscules confirmant qu’elle n’accepte plus de nouvelles demandes. Un porte-parole de Harrods a déclaré que la liquidation faisait suite à la fin naturelle du bail des bureaux et que des plans étaient en place pour garantir qu’il n’y ait aucune perturbation pour les clients restants.
Pour le secteur de l’immobilier de luxe londonien dans son ensemble, la fermeture de Harrods Estates constitue un avertissement. Une marque à elle seule, aussi illustre soit-elle, offre peu de protection lorsque l’environnement fiscal devient hostile, que la démographie des acheteurs change et que la concurrence est affamée. L’époque où les riches étrangers se fraient un chemin vers Knightsbridge simplement parce que le nom Harrods était au-dessus de la porte semble bel et bien révolue.
