Londres n’a réussi à construire que 7 pour cent des nouveaux logements dont elle avait besoin l’année dernière, un nouveau signal que l’engagement phare de Sir Keir Starmer de livrer 1,5 million de logements dans toute l’Angleterre d’ici la fin de la législature est en grave difficulté.
Selon un nouveau rapport du cabinet de conseil immobilier JLL, la capitale n’a livré que 6 325 logements au cours des douze mois précédant mars 2026, contre un besoin annuel de 88 000 – laissant un écart béant qui, selon les professionnels de l’immobilier, ne peut être comblé sans une intervention politique urgente. JLL Analyse du défi du logement à Londres fait chuter les mises en chantier dans le secteur privé d’un remarquable 84 pour cent depuis 2015.
Les raisons sont connues de tous ceux qui ont suivi le marché résidentiel de la capitale au cours des trois dernières années : des acheteurs tendus, des propriétaires qui s’en vont, des frais de service qui montent en flèche et un système de planification qui continue de freiner les livraisons.
Les acheteurs encadrés par les tarifs et la perte de l’aide à l’achat
Des taux d’intérêt plus élevés et plus longs restent le principal frein à la demande. L’abordabilité des prêts hypothécaires s’est fortement resserrée et les locataires qui tentent de rassembler une caution perdent du terrain face à la hausse des loyers.
La pression est particulièrement forte sur le parc de nouvelles constructions. Les chiffres de JLL montrent que les acheteurs potentiels paient désormais une prime de 26 % par pied carré pour une nouvelle construction à Londres par rapport à une propriété d’occasion équivalente, un écart que, en l’absence d’Aide à l’achat (qui a fermé aux nouveaux candidats en 2023), les primo-accédants ont tout simplement du mal à combler.
Cette situation est cohérente avec le ralentissement national plus large dont Business Matters a fait état précédemment, avec la production de logements en construction en 2024 en baisse d’un cinquième sur l’année précédente.
Les propriétaires et les acheteurs étrangers se dirigent vers la sortie
Le marché des investisseurs, historiquement le fondement des ventes sur plan dans les zones un et deux, s’est effectivement effondré. Les augmentations d’impôts sur les propriétaires locatifs et les changements radicaux introduits ce mois-ci dans le cadre de la loi sur les droits des locataires ont provoqué une vague de cessions.
Seulement 4 pour cent des propriétaires ont déclaré à JLL qu’ils envisageaient même d’élargir leur portefeuille. Comme nous l’avons exploré dans notre récent article sur la façon dont la loi sur les droits des locataires réécrit l’analyse de rentabilisation de l’achat-locationl’abolition de l’article 21, le passage à des locations périodiques glissantes et des obligations de conformité plus strictes ont fondamentalement modifié l’économie de la location résidentielle.
Les investisseurs étrangers, traditionnellement gros acheteurs de nouvelles constructions dans le centre de Londres, ont également reculé : les chiffres dans les codes postaux principaux du centre sont en baisse de 53 pour cent par rapport à 2015.
L’effet d’entraînement sur les flux de trésorerie des développeurs est sévère. Il y a dix ans, plus de la moitié de toutes les nouvelles maisons de la capitale étaient vendues sur plan, les préventes cruciales qui débloquent le financement du développement et garantissent les projets futurs. En 2025, ce chiffre n’était que de 11 pour cent. Les constructeurs d’habitations disposent désormais de plus de 22 000 logements invendus à Londres, dont 3 600 unités achevées et vides et 18 737 autres encore en construction.
La crise des coûts frappe du côté de l’offre
Les problèmes du côté de la demande sont aggravés par une pression tout aussi aiguë sur l’offre. La Fédération des constructeurs d’habitations dernier rapport « Viability Crunch » a constaté que le coût de construction d’une maison individuelle a augmenté de 76 000 £ depuis 2020, ce qui équivaut à environ un cinquième du prix moyen d’un logement au Royaume-Uni.
Environ 40 pour cent de cette augmentation, selon le HBF, provient de nouvelles taxes et réglementations, notamment le prochain prélèvement sur la sécurité des bâtiments, la norme Future Homes et les exigences en matière de gain net de biodiversité. Le reste reflète l’inflation des matériaux et de la main-d’œuvre, liée en grande partie à la perturbation de la chaîne d’approvisionnement post-pandémique et à la longue ombre de la tragédie de Grenfell en matière de conformité en matière de sécurité.
Les contraintes de main d’œuvre renforcent également leur emprise, avec la la pénurie de compétences en construction menace déjà l’objectif de 1,5 million de logements Business Matters en a longuement parlé.
La piqûre des frais de service
Un facteur moins médiatisé mais de plus en plus punitif est l’augmentation incessante des frais de service, que les prêteurs intègrent désormais dans les calculs d’accessibilité financière.
L’analyse de JLL a révélé que les frais de service moyens pour les immeubles dotés de commodités de base, d’ascenseurs, de nettoyage et d’éclairage commun, ont augmenté de 43 pour cent depuis 2020. Pour les développements bénéficiant de services de conciergerie, de piscines et de salles de sport, les frais ont bondi de 89 pour cent. Pour les primo-accédants qui tentent d’acquérir un appartement de 400 000 £ à Battersea ou à Wembley, des frais de service de 5 000 £ par an peuvent faire la différence entre un oui et un non du bureau des prêts hypothécaires.
Marcus Dixon, responsable de la recherche sur l’habitat et le résidentiel au Royaume-Uni chez JLL, n’a pas ménagé son verdict, arguant que la combinaison politique actuelle étouffe activement la réalisation des résultats. Il a demandé comme point de départ la suppression du droit de timbre sur les résidences principales.
« Sans changement de politique sur les coûts d’achat, nous avons simplement rendu les logements neufs inabordables pour les acheteurs, une situation qui devra changer si nous voulons sérieusement augmenter l’offre de logements », a-t-il déclaré.
JLL souligne que les impôts fonciers britanniques représentent 3,7 pour cent du PIB, soit la part la plus élevée de toutes les économies avancées, un niveau de frein budgétaire qui, à la marge, fait la différence entre un système viable et un système au point mort.
Les implications vont bien au-delà des objectifs de Whitehall. La construction de logements est un moteur essentiel de l’activité des PME, depuis les sous-traitants locaux jusqu’aux fournisseurs de produits de construction et aux petits promoteurs. Une capitale qui ne fournit que 7 pour cent de ses besoins en logements est une capitale qui prive de revenus des milliers de petites entreprises, tout en obligeant les travailleurs dont ces entreprises dépendent à quitter la ville.
Si le parti travailliste veut conserver la crédibilité de son engagement de 1,5 million de logements, les ministres devront s’attaquer en tandem au problème du coût d’achat et au problème du coût de la construction. Les chiffres de Londres suggèrent que le temps presse.
Jamie Jeune
Jamie est journaliste principal chez Business Matters, apportant plus d’une décennie d’expérience dans le reporting commercial des PME britanniques. Jamie est titulaire d’un diplôme en administration des affaires et participe régulièrement à des conférences et des ateliers de l’industrie. Lorsqu’il ne rend pas compte des derniers développements commerciaux, Jamie se passionne pour encadrer les journalistes et les entrepreneurs de la relève afin d’inspirer la prochaine génération de chefs d’entreprise.
