Contributeur: Enfin, une solution intelligente pour les gratte-ciel vides du centre-ville de LA

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Los Angeles fait face à deux crises d’utilisation des terres. D’une part, LA est assailli par une pénurie désespérée de logements dans les centaines de milliers d’unités, née principalement par des angelenos à faible revenu et à revenu modéré pour qui la location et la propriété sont de plus en plus hors de portée.

Pendant ce temps, notre centre-ville est affligé par l’augmentation du vide, avec 28% de l’espace de bureau assis vacant en raison des changements de l’ère pandémique dans la structure du travail et de la fuite vers Culver City et Century City. Angelenos voudra peut-être rentrer à la maison au centre-ville, mais trop peu veulent y travailler.

Ces problèmes jumeaux peuvent conclure, commodément, en une seule solution: convertir ces tours vides en logements. En effet, un Rapport récent de Bae Urban Economics Coupte à ce que les bureaux vacants soient réaménagés pour créer une nouvelle génération d’appartements et de condos.

Les conditions sont particulièrement mûres pour celles-ci dans les conversions à LA La ville a déjà une ordonnance de «réutilisation adaptative» qui lisse le chemin pour des conversions comme celles-ci, les dirigeants d’État et locaux sont avec impatience révision D’autres changements réglementaires pour soutenir davantage ces conversions, et une crise budgétaire croissante pourraient être améliorées en respirant la vie dans le centre-ville.

Pas si vite. Alors que les auteurs de Downtown Works LA – un organisme à but non lucratif qui vise à étendre les opportunités économiques de la ville et à «élever sa réputation de centre urbain dynamique, inclusif et accueillant» – soulignent correctement les avantages budgétaires considérables de la stabilisation des valeurs des propriétés et de la mise en place d’un nouveau trafic piétonnier dans la région, ils ne comprennent pas pleinement le coût. Sans subvention publique, «les projets de conversion sont largement infassibles financièrement», le groupe concèdeappelant à des recherches supplémentaires sur la taille des subventions nécessaires.

Il est probable qu’une part importante des coûts abruptes proviendrait de la ville et de l’État pour finalement faire de ces projets un crayon, ce qui soulève la question de savoir s’il s’agit de la meilleure utilisation des fonds publics finis. Et dans une tournure étrange, les prix des unités haut de gamme et de luxe que ces conversions produiraient le plus souvent ont réellement déchu de 15% au centre-ville depuis le début de la pandémie, sapant également le cas d’investissement privé.

Il y a une meilleure façon, qui offre beaucoup plus de coups pour le mâle de la ville. Selon un Rapport de février Par le cabinet d’architecture Gensler et Pew Charitable Trusts, les conversions de «cohyine» peuvent dépasser avec des appartements et des condos d’environ un tiers du coût par pied carré tout en produisant environ trois fois plus d’unités. Ces espaces de co-vie, parfois appelés «dortoirs pour adultes», sont composés de petits appartements de studio avec des lits simples, des bureaux et des placards, avec des locataires partageant des cuisines et des salles de bains communes. Cela signifie qu’ils sont beaucoup plus abordables pour le locataire. Sous la conception de Pew, les logements se rendraient à seulement 1 000 $ par mois, les mettant à portée de main pour tout Angeleno gagnant au moins 40 000 $ par an.

Dans le cadre de ce plan, le secteur public et privé diviserait un coût plus modeste d’environ 225 000 $ par unité, un vol par rapport au studio abordable moyen.

Ces économies proviennent de certains faits ennuyeux mais assez cohérents sur les grands immeubles de bureaux. Les salles de bains et les cuisines de ces tours ont tendance à être concentrées au centre de chaque étage; L’extension de la plomberie aux dizaines de nouvelles salles de bains et cuisines nécessaires à chaque étage du bâtiment est de plus en plus chère. De plus, la profondeur des plaques de plancher de ces bâtiments (en d’autres termes, la distance entre l’ascenseur et la fenêtre) les rend maladroites pour se diviser en appartements, ce qui fait augmenter les coûts. La co-vie résout les deux problèmes, en gardant la plomberie au milieu du sol et en utilisant des plaques de plancher profonde pour créer un espace commun.

Ces nouvelles maisons seraient petites, avec peu ou pas de fioritures. Chaque étage serait conçu pour accueillir jusqu’à 48 lits, et chacun comprendrait quatre cuisines, deux salles de bains centrales avec six toilettes et quatre douches chacune, et deux salles communautaires partagées pour se prélasser et les divertissements. Mais ils offrent quelque chose de précieux: un espace de repos privé abordable au cœur du centre accessible à pied de notre ville et riche en emplois. Et le prix bas des autocollants comprend même des équipements, comme plusieurs buanderies à chaque étage, une salle de sport, des services publics et un mobilier de base.

Surtout pour les immigrants récents, les étudiants ou les jeunes diplômés, les travailleurs des services et ceux qui sont tombés dans des moments difficiles – souvent, malheureusement, y compris les anciens combattants et les personnes âgées – ces maisons pourraient être un tremplin ou un filet de sécurité précieux. En fait, l’éradication de ces options bon marché et petites, à partir des années 1970, est supposée par des experts avoir contribué à la montée de l’itinérance moderne.

Certes, ces types de projets de conversion ne sont pas sans défis. Par rapport aux alternatives résidentielles, ils sont moins testés et peuvent être coûteux à gérer – les développeurs préfèrent entreprendre des projets à biscteur à risque à faible risque. La conversion de quelques étages pourrait donc être un bon début pour prouver le modèle. Mais les dirigeants de la ville devraient intervenir pour aider et élargir les horizons de notre ambition; La philanthropie, les universités, les organisations à but non lucratif et le gouvernement de la ville peuvent tous aider à rendre ces projets moins risqués, que ce soit en facilitant l’achat de propriété, en tant que locataires d’ancrage ou en offrant des garanties de prêt. En effet, cela pourrait être un moment de réenroisement pour la vie civique de LA dans une année douloureuse et dégonfante.

Bien sûr, les dizaines de milliers de nouvelles maisons qui pourraient être déverrouillées par cet ouvrage, tandis que la vie pour beaucoup de leurs locataires, sera toujours une goutte dans le seau de ce qui est nécessaire. Réformes bancales sur la question de savoir si les codes de construction de la ville répondre à nos besoins Doit suivre, tout comme les conversations difficiles autour de la rigueur du zonage résidentiel de Los Angeles. Mais au moment actuel, le moment d’utilisation des terres du centre-ville prévoit une réponse simple et potentiellement unificatrice: co-vie sur des condos.

Joshua Seawell est le chef de la politique de l’initiative d’abondance inclusive et vit à Los Feliz.

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