En 2022, les électeurs de Los Angeles ont approuvé Mesure ULA, une taxe de transfert sur la vente de propriétés de grande valeur à l’intérieur des limites de la ville. Surnommée la taxe sur le manoir par ses partisans, Meason Ula a imposé une taxe de 4% sur les ventes de plus de 5 millions de dollars et une taxe de 5,5% sur les ventes de plus de 10 millions de dollars – l’un des prélèvements les plus élevés du pays. Ses revenus sont réservés aux programmes de logement à faible revenu.
L’impôt d’Ula est payé par les vendeurs, ce qui peut expliquer pourquoi la maireuse Karen Bass a suggéré de le suspendre Après les incendies de forêt. Le maire a raison de s’inquiéter. La valeur des propriétés dans les palissades du Pacifique dépasse souvent les 5 millions de dollars, ce qui craint que la taxe ne pénalise les propriétaires qui ont tout perdu et qui veulent simplement vendre et passer à autre chose. Mais mesurer les problèmes d’Ula plus profondément. Suspendu ou non, il doit être réformé.
Malgré son surnom, ULA n’est pas seulement une taxe sur les demeures. Il s’applique à presque toutes les propriétés au prix de plus de 5 millions de dollars, y compris des immeubles d’appartements, des bureaux, des stages sonores, des hôtels et des centres commerciaux – place Angelenos en direct, travail et magasin.
De plus, l’ULA n’est pas une taxe sur les bénéfices. Il est basé sur le prix de vente. Ainsi, le propriétaire d’un immeuble de bureaux qui a plongé 90% de valeur depuis que la pandémie Covid-19 pourrait le vendre pour 15 millions de dollars et entraîner une taxe ULA de 825 000 $, malgré la perte globale du propriétaire. D’un autre côté, quelqu’un qui a acheté une maison il y a 10 ans pour 500 000 $ et qui se vend aujourd’hui pour 1,5 million de dollars ne paierait rien. La conception d’Ula signifie que les pertes importantes peuvent être fortement taxées tandis que les grands gains deviennent sans écossais.
Mesurer l’ULA a également de fortes «falaises» – les seuils où les petites augmentations de prix déclenchent des augmentations de taxes massives. Une propriété qui se vend 5 millions de dollars n’en produit pas de taxe ULA, mais une vende pour un dollar de plus paie 200 000 $. Ces falaises créent de fortes incitations pour les propriétaires à éviter la taxe.
Le moyen le plus simple d’éviter la taxe est de ne pas vendre, et Nos recherches Montre qu’au cours des deux premières années depuis la mise en œuvre de l’ULA, les ventes de biens de grande valeur dans la ville ont chuté d’environ 50% – une baisse beaucoup plus forte que d’ailleurs dans le comté au cours de la même période. Des taux d’intérêt plus élevés et des coûts de construction ne sont pas à blâmer pour la baisse – ces conditions ont affecté toute la région. Et bien qu’il y ait eu une «précipitation» temporaire avant la mise en œuvre d’ULA, notre analyse explique ce comportement. La baisse de 50% est un effet spécifiquement de l’ULA.
Les ventes déprimées signifient moins de revenus générés par l’ULA. Les bailleurs de fonds ont estimé que l’ULA augmenterait 600 millions de dollars à 1,1 milliard de dollars par an. Jusqu’à présent, les collections n’ont en moyenne que 288 millions de dollars par an – moins de la moitié des projections les plus basses.
En réduisant en outre les ventes importantes, ULA a ralenti la production d’appartements au taux du marché. La plupart des développements multifamiliaux impliquent l’achat d’un site approprié, puis la vente du bâtiment fini. L’ULA peut ajouter de manière significative au coût de ces deux transactions. Et parce que la plupart des développements de logements à taux du marché incluent désormais certains appartements abordables restreints fournis par les développeurs en échange d’une taille accrue du projet, Los Angeles en obtient aussi moins. Conservateur, nous estimons que l’ULA coûte à la ville plus de 1 900 nouvelles unités par an, dont au moins 160 auraient été des unités abordables produites sans financement public. Pendant ce temps, les revenus ULA perçus dans les nouveaux projets multifamiliaux, car la taxe entrée en vigueur ne suffit que pour subventionner, au mieux, la moitié de ce nombre. La mauvaise conception d’Ula inutilement frais Le logement abordable de la ville.
L’impact ne s’arrête pas au logement. ULA a aussi ralenti les transactions pour les propriétés commerciales, industrielles et de bureaux. Cet effet, combiné au ralentissement des transactions résidentielles, entrave la croissance de l’impôt foncier. En vertu du système d’impôt foncier de la Californie, les revenus locaux augmentent principalement lorsque les propriétés sont réévaluées à la vente. De grandes transactions contribuent de manière disproportionnée à cette croissance. Les ventes de plus de 5 millions de dollars ne représentent que 4% de toutes les transactions, mais représentent plus de 40% de la croissance de l’assiette fiscale de la ville. Au fil du temps, moins de grandes transactions signifient moins de financement pour tous les agences publiques et programmes qui reposent sur l’assiette fiscale de Los Angeles: les écoles, les collèges communautaires et le comté et ses programmes de réseau de sécurité.
Bien que la langue du bulletin de vote pour mesurer ULA comprenait de fortes limites au pouvoir du conseil municipal de le modifier, ULA est réparable. L’approche la plus efficace peut être l’action de l’État. Les gouvernements des États ont presque toujours le pouvoir de révoquer ou de modifier les actions locales, et les impôts de transfert sont sans doute une question d’intérêt pour l’État, car ils ont des effets directs sur les objectifs de logement de la Californie et la santé budgétaire globale.
La législation ciblée de l’État pourrait réduire les effets négatifs de l’ULA tout en préservant son objectif de collecter des fonds pour aider les locataires à faible revenu. Les options comprennent la restriction de la taxe aux maisons unifamiliales (ce qui en fait un véritable fax de manoir), l’adoption des taux marginaux pour éliminer les «falaises» (pour travailler de manière similaire aux impôts sur le revenu), ou limiter l’ULA aux propriétés qui n’ont pas été vendues ou améliorées pendant de nombreuses années; Les ventes de ces propriétés sont beaucoup plus susceptibles de représenter une manne importante pour les vendeurs et ces ventes n’auraient pas tendance à saper les logements et la création d’emplois.
Los Angeles a besoin d’un logement et de politiques économiques qui fonctionnent – d’autant plus que nous nous remettons des incendies de janvier. Cela signifie équilibrer le besoin urgent de nouveaux revenus avec des politiques qui encouragent les nouveaux logements et les nouveaux emplois. Mesurer ULA, tel que structuré actuellement, rend cet équilibre plus difficile à atteindre. Cela pourrait devenir un meilleur outil – celui qui remplit les espoirs des électeurs pour des logements plus abordables, renforce l’économie locale et protège les fondements sociaux et fiscaux de la région.
Michael Manville est professeur d’urbanisme à l’UCLA et chercheur affilié à son Lewis Center for Regional Policy Studies. Shane Philips est directeur de projet Initiative Housing Initiative au Lewis Center. Jason Ward est codirecteur du Rand Center sur le logement et le sans-abrisme.
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