Selon une analyse du PDG de Reventure Consulting, Nick Gerli, le marché immobilier américain continue de montrer des signes de problèmes même si les taux hypothécaires baissent légèrement.
Malgré la récente baisse des taux, la demande des acheteurs de maison reste déprimée, les demandes de prêts hypothécaires étant en baisse de 57 % par rapport à leur pic pandémique et de 43 % en dessous des niveaux d’avant la pandémie.
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La faiblesse persistante de l’activité des acheteurs a a pris de nombreux professionnels de l’immobilier au dépourvu. Les attentes du secteur concernant un rebond rapide en réponse à la baisse des taux ne se sont pas concrétisées, reflétant des problèmes plus profonds sur le marché au-delà des seuls coûts de financement.
Gerli a déclaré que trois facteurs clés à l’origine de la faiblesse de la demande sont les contraintes d’accessibilité financière, l’épuisement des acheteurs suite au boom pandémique et le pessimisme record concernant le marché immobilier. Des données récentes de l’Université du Michigan montrent que 87 % des consommateurs pensent que c’est un mauvais moment pour acheter une maison, dépassant même le début des années 1980, lorsque les taux hypothécaires atteignaient 18 %.
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Le plus préoccupant est peut-être le ratio actuel de la valeur de la maison au revenu, qui, selon Gerli, s’élève à environ 4,6, soit beaucoup plus élevé que les normes historiques. Ce niveau n’a été approché que deux fois auparavant : lors de la bulle immobilière de 2006 (4,4) et lors du boom de l’après-Seconde Guerre mondiale (près de 5,0).
Des corrections majeures de l’accessibilité au logement ont suivi les deux périodes.
“Les États-Unis n’ont jamais soutenu un marché immobilier aussi cher par rapport aux revenus des citoyens”, a déclaré Gerli sur X, anciennement Twitter. « Le marché est détraqué et les acheteurs le savent. »
Le précédent historique suggère deux voies principales pour rétablir l’équilibre : la baisse des prix de l’immobilier ou la hausse des revenus. Suite à la bulle de 2006, les prix se sont effondrés, ramenant le ratio à 3,2. En revanche, la période d’après-guerre a été marquée par une amélioration progressive grâce à une forte croissance des revenus, le logement étant devenu deux fois plus abordable entre 1953 et 1973.
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Pour l’avenir, Gerli anticipe une combinaison potentielle des deux facteurs. Certains marchés…en particulier dans la Sun Belt, où les stocks ont grimpé en flèche– peut voir des corrections de prix plus rapides. Austin, au Texas, a déjà démontré avec quelle rapidité les valeurs peuvent s’ajuster dans de bonnes conditions. D’autres régions, notamment dans le Nord-Est et le Midwest où l’offre reste tendue, pourraient connaître une période de stagnation plus prolongée.
Il a déclaré que le chemin vers la normalisation du marché pourrait prendre des années, nécessitant une période prolongée de baisse des taux hypothécaires, d’ajustements des prix et de croissance des salaires pour restaurer la confiance des acheteurs. Ce calendrier contredit les projections plus optimistes du secteur, mais s’aligne sur les données actuelles montrant une faiblesse persistante de la demande fondamentale des acheteurs, une tendance qui a commencé fin 2021 lorsque les taux étaient encore inférieurs à 3 %.
Alors que le marché est aux prises avec des déséquilibres, la possibilité d’une récession économique plus large se profile comme un catalyseur potentiel pour accélérer les corrections de prix, en particulier dans les régions surévaluées. Pour l’instant, le marché immobilier reste incertain, de nombreux acheteurs potentiels étant marginalisés par des contraintes financières et un profond scepticisme quant aux conditions actuelles du marché.
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Cet article Le marché du logement est « hors de contrôle », déclare le PDG de Reventure : la valeur des maisons est toujours 4,6 fois supérieure aux revenus, pire que la bulle de 2006 paru à l’origine sur Benzinga.com
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