En plus de la tragédie humaine qu’ils continuent de causer, les incendies de forêt de Los Angeles révèlent un écart entre ce que les gens pensaient que valait leur maison et ce qu’ils obtiendraient réellement des compagnies d’assurance lorsque ces maisons seraient réduites en cendres. Potentiellement, des milliers de propriétaires se rendent compte que cela ne suffira pas.
Mais ce n’est pas seulement un problème de Los Angeles. De la Californie au Texas, en passant par la Floride et au-delà, les régions des États-Unis les plus exposées aux catastrophes naturelles se réveillent lentement face au cauchemar de la sous-assurance. Son ampleur continue de croître à mesure que la valeur des maisons ne cesse d’augmenter, que les gens continuent de se rassembler en première ligne du changement climatique et que le réchauffement de la planète ne cesse d’intensifier ces catastrophes.
Il y a quatre ans, la différence totale entre la dure réalité et ce qu’un site comme, par exemple, Zillow suggérait que la valeur des maisons aurait pu être de 1,2 billion de dollars, selon une estimation. Aujourd’hui, cette estimation s’élève à 1 700 milliards de dollars. Sans une meilleure prévoyance et une meilleure action de la part des décideurs politiques, des prêteurs hypothécaires, des agents immobiliers et des propriétaires, ce montant continuera de croître, pour atteindre potentiellement 2 700 milliards de dollars.
Dave Burt a été l’un des investisseurs chanceux qui ont vu venir la crise hypothécaire de 2008, gagnant non seulement un gros salaire, mais aussi une mention dans « The Big Short » de Michael Lewis. Il est aujourd’hui fondateur et PDG de DeltaTerra Capital, une société de recherche qui compile des données sur la prochaine crise du logement, celle-ci provoquée par le changement climatique.
L’année dernière, Burt a averti que 17 millions de foyers américains, représentant près de 19 % du total des logements, étaient sous-assurés contre les dommages causés uniquement par les inondations et les incendies de forêt. L’écart entre la valeur marchande de ces maisons et leur couverture d’assurance s’élève à 1 200 milliards de dollars, a estimé Burt.
Mais ce chiffre était basé sur les données du marché de 2020. La pandémie qui a débuté cette année-là a provoqué une ruée hors des villes et vers des maisons situées à proximité de plages de sable pittoresques ou de forêts majestueuses. Cela a fait grimper les prix des logements dans les régions du pays les plus vulnérables aux inondations et aux incendies de forêt.
Alors que les prix des logements dans ces zones ont bondi de 35 % entre 2020 et 2022, leurs pertes potentielles en cas de catastrophe ont augmenté de 41 %, a déclaré Burt. Et même si ces maisons ont évité la catastrophe jusqu’à présent, de nombreux propriétaires sont déjà confrontés à d’énormes augmentations des prix des assurances et d’autres coûts qui érodent déjà leur richesse immobilière papier.
« Même si les gains importants réalisés entre 2020 et 2022 offrent une marge de manœuvre importante aux personnes qui possédaient une propriété au début de la course, ils n’apportent que peu de réconfort à une famille qui a investi 20 % pour acheter une nouvelle maison en 2023 et qui a déjà perdu la moitié de son argent. la valeur nette de leur propriété en raison de l’augmentation spectaculaire des coûts d’accession à la propriété », a déclaré Burt lors du webinaire.
La nouvelle estimation de base de Burt, à 1 700 milliards de dollars, suppose que les décideurs politiques entrent en action pour résoudre ce problème. Le scénario baissier de Burt, qui prévoit des pertes de 2 700 milliards de dollars, suppose ce qu’il appelle « un dénouement plus désordonné » de cette bulle immobilière climatique. Cela semble beaucoup plus proche de la réalité. Burt suggère que nous ne sommes qu’à deux ans de ce qui pourrait être une correction qui pourrait durer dix ans.
La nature aura son mot à dire sur la rapidité avec laquelle ce processus se déroulera. Les propriétaires de Los Angeles victimes des incendies de forêt découvrent déjà que les indemnités d’assurance ne suffiront pas à remplacer la valeur totale de leur maison, a rapporté le Wall Street Journal. Une grande partie de la richesse supposée est partie littéralement en fumée, détruisant la sécurité financière des gens et dégonflant une partie de la bulle immobilière.
Le nombre de foyers américains situés dans l’interface forêt-urbaine (ou WUI), où les incendies de forêt sont les plus probables, est passé de 30 millions à 44 millions entre 1990 et 2020, selon le Service forestier des États-Unis. Ce nombre a presque certainement explosé encore plus pendant les années de pandémie. Beaucoup de ces propriétaires WUI sont déjà confrontés à des tarifs d’assurance qui montent en flèche, s’ils peuvent en obtenir. Pour ceux dont la valeur de leur maison a survécu à une telle attaque, chaque incendie de forêt sera une nouvelle opportunité de découverte brutale des prix.
L’ampleur des pertes estimées par Burt par rapport au marché immobilier américain total d’environ 50 000 milliards de dollars peut sembler presque gérable. Mais nous ne pouvons pas prendre ces chiffres isolément. D’une part, la proportion de maisons confrontées à des risques d’inondation et d’incendie dans son analyse est nettement plus élevée que ces montants en dollars, soit près d’une maison sur cinq aux États-Unis. Et la baisse de la valeur des maisons directement menacées peut également faire baisser la valeur des maisons voisines, a souligné un rapport du Comité sénatorial du budget le mois dernier.
De plus, nous souffrons tous du fardeau de la hausse des coûts d’assurance. Les pertes annuelles des assurances américaines ont doublé, passant de 50 milliards de dollars à 100 milliards de dollars entre 2011 et 2021, selon un rapport publié le mois dernier par le Comité économique conjoint du Congrès américain. Pendant cette période, la prime d’assurance moyenne aux États-Unis a augmenté de 44 %. Ces coûts pèsent partout sur la demande de logements et sur les prix.
Et les assureurs habitation ne refusent pas seulement de renouveler leurs polices dans des endroits comme le WUI en Californie ou la côte du golfe de Floride. Comme l’a noté le comité du budget, ils commencent également à éviter des endroits comme l’Oklahoma, probablement en raison de son exposition aux orages.
Le Montana et le New Jersey font partie des nombreux autres États où le non-renouvellement des assurances constitue un problème mineur mais croissant. Cette tendance pousse les propriétaires, qui doivent souscrire une assurance pour obtenir un prêt hypothécaire, vers les assureurs publics de dernier recours ou vers des assureurs risqués et peu réglementés qui ont tendance à offrir une couverture inadéquate.
Mettez tout cela ensemble, et vous obtenez quelque chose qui ressemble énormément à un risque systémique, menaçant la valeur des maisons à travers le pays.
Parmi les nombreuses mesures susceptibles d’éviter des conséquences semblables à celles d’une crise financière, citons la production de meilleures données sur les risques de catastrophe et leur partage plus large entre les prêteurs, les agents immobiliers et les propriétaires.
Le programme national d’assurance contre les inondations doit être solidifié, en partie en l’étendant à tous les propriétaires américains.
« Il existe ici de nombreux parallèles avec la crise de 2008 », a déclaré Susan Crawford, chercheuse principale au programme de durabilité, climat et géopolitique du Carnegie Endowment for International Peace et auteur de « Charleston : Race, Water, and the Coming Storm ». dans le webinaire avec Burt. “Mais cette fois, les hypothèques toxiques sont essentiellement permanentes : ces maisons ne vont pas rebondir.”
Mark Gongloff est rédacteur en chef de Bloomberg Opinion et chroniqueur sur le changement climatique. Il a auparavant travaillé pour Fortune.com, le Huffington Post et le Wall Street Journal/Tribune News Service.
