Les villes de Californie peuvent-elles payer ce dont elles ont besoin sans croissance?

Le US Census Bureau a rapporté que la population de la Californie a recommencé à grandir L’année dernière, après trois ans de déclin sans précédent. Mais ne laissez pas le rebond modeste, 0,6% vous tromper: la Californie est au mieux dans une nouvelle ère de croissance démographique lente. La croissance Go-Go à laquelle l’État était habitué depuis longtemps ne revient pas bientôt.

Pour écouter les nombreux Californiens qui se sont frottés à la croissance continue de l’État et se sont opposés à un développement ultérieur, vous penseriez que ce renversement résoudrait tous nos problèmes. Mais la vérité est que même les communautés lentes ou sans croissance de l’État se sont effectivement enchaînées à l’idée que la croissance paiera pour tout. Si les communautés de Californie doivent prospérer dans un avenir sans plus de personnes, nous allons devoir comprendre comment nous déchaîner de cette idée. Ce ne sera pas facile.

Depuis que les électeurs de l’État ont clôturé les taux d’imposition foncière en adoptant la proposition 13 il y a près d’un demi-siècle, la Californie a adopté l’idée que la croissance doit payer pour elle-même. Mais «la croissance doit être payée pour elle-même» finit souvent par dire que «la croissance doit également payer pour nous». Ainsi, lorsque la croissance démographique s’arrête, tout le monde doit payer plus.

L’attente dominante est que lorsqu’une communauté grandit, ses résidents actuels ne devraient en avoir aucun coût. C’est pourquoi les «frais d’impact», que la plupart des localités de l’État imposent aux développeurs, ont Parti par le toitatteindre plus de 100 000 $ par maison dans certaines juridictions et au moins 1 milliard de dollars par an dans tout l’État.

De plus, les développeurs et les nouveaux résidents paient souvent plus que leur juste part en raison de la Californie unique Loi «accord de développement». L’État permet aux villes et aux comtés de permettre à un développeur de construire de nouveaux logements et de nouveaux commerces en échange d’un accord pour payer les infrastructures, telles que les routes, les égouts et les conduites d’eau, qui n’ont souvent rien à voir avec leurs projets. En d’autres termes, les développeurs qui répondent à la croissance démographique – et les nouveaux résidents auxquels ils vendent – aident à payer la facture des infrastructures dont les villes ont besoin mais n’ont pas réussi à financer, construire et entretenir.

Alors, que se passe-t-il maintenant que la Californie n’ajoute pas beaucoup de gens à ses communautés?

Même si notre population ne se développe pas beaucoup, nous aurons toujours un peu de développement immobilier. Nous pourrions encore commencer à rattraper 30 ans de production insuffisante de logements pour la population existante, ce qui entraîne nos prix de logement disproportionnés et notre sans-abrisme. Mais l’histoire récente n’inspire pas beaucoup de confiance que nous le ferons: la production de logements en Californie est restée obstinément bas Malgré une série d’efforts législatifs pour encourager le développement.

Et une population stagnante n’élimine pas le besoin d’infrastructures nouvelles ou améliorées et d’installations communautaires. Les routes, les écoles et les parcs s’usent et devront être réparés, remplacés ou mis à jour. Les besoins et les désirs publics changeront. (Pensez aux courts de pickleball et aux parcs de chiens.)

Mais nous ne pouvons plus compter sur de nouveaux acheteurs pour payer pour tout cela. La Californie saigne déjà des résidents en raison de ses prix et des loyers élevés. Il n’est pas clair si le nouveau développement sera même en mesure de payer pour lui-même, et encore moins de payer les besoins d’amélioration et de maintenance des communautés et des résidents existants. Les législateurs de Sacramento sont soumis à une pression importante réduire Frais d’impact pour aider à rendre le logement moins coûteux.

Alors, comment les communautés californiennes peuvent-elles financer leur infrastructure et leurs travaux publics à une époque de croissance démographique lente ou pas?

Le problème découle en grande partie de la structure de la proposition 13. L’abrogation ou la réforme majeure de la mesure populaire est peu probable, mais les étapes à moins d’une révision majeure pourraient aider la Californie à briser sa dépendance à la croissance.

La proposition 13 empêche les communautés d’augmenter les impôts fonciers pour payer la réparation et le remplacement des infrastructures nécessaires à moins que les deux tiers des électeurs n’approuvent. En revanche, les augmentations de l’impôt foncier pour les projets similaires pour les écoles ne nécessitent que l’approbation de 55%. Dans un monde où les inscriptions scolaires diminuent rapidement et les besoins d’une population vieillissante augmentent rapidement, c’est en arrière. Les communautés devraient être en mesure d’augmenter les impôts fonciers pour payer les infrastructures avec la même majorité de 55%.

C’était l’intention de la proposition échouée de l’automne dernier 5. Mais cette mesure aurait réduit l’exigence de vote pour les logements abordables ainsi que les obligations d’infrastructure. Le logement abordable est certainement un besoin aigu en Californie, mais le résultat pourrait être différent si les deux objectifs étaient présentés aux électeurs dans des mesures distinctes.

L’État pourrait également augmenter considérablement le financement des infrastructures locales. Cela pourrait être accompli en mettant une énorme proposition d’obligations d’infrastructure locale – peut-être 100 milliards de dollars ou plus – sur le bulletin de vote à l’échelle de l’État. Ou l’État pourrait créer un fonds dédié pour que les infrastructures locales soient augmentées en années de recettes d’impôt sur le revenu élevé.

Aucune de ces idées n’aurait une période facile à Sacramento. Comparé aux enseignants, aux employés publics, aux syndicats et aux autres poids lourds politiques, les villes et les comtés n’ont pas beaucoup d’influence dans la capitale.

Pourtant, les législateurs devront faire quelque chose. La plupart de leurs électeurs vivent dans des communautés qui ont du mal à payer les infrastructures de base qui rendent la vie quotidienne possible. Et sauf des changements qui se sont révélés encore plus difficiles pour la Californie, la croissance ne va plus le payer.

William Fulton est le rédacteur en chef et l’éditeur de «California Planning & Development Report». Il a précédemment été maire de Ventura et directeur de planification de San Diego.