Les palissades et les incendies d’Eaton représentent des milliers de tragédies personnelles, mais elles constituent également une catastrophe collective, ajoutant de nouvelles pénuries de logement au déficit déjà massif de la Californie – une catastrophe qui ne découle pas des actes de nature mais des bévues de politique humaine.
Le gouverneur Gavin Newsom a acheté un nouveau Maison de 9 millions de dollars En novembre, mais trop de ses collègues californiens peuvent ne jamais posséder de maison ou trouver une location abordable. Sous Newsom, l’État a essayé des réformes conçues pour augmenter la construction et l’abordabilité, mais peu de précieuses ont changé.
Les prix des maisons en Californie côtière sont à près de 400% au-dessus de la moyenne nationale et dans tout l’État, Le coût médian d’une maison est 2,5 fois plus élevé que dans le reste du pays. La Californie a le deuxième plus bas taux d’accession à la nation dans le pays56% (New York est le plus bas, 54%).
En ce qui concerne la location, le coût moyen d’un appartement de deux chambres à Los Angeles est un peu moins de 3 000 $ par mois, Selon Apartments.comà propos 1 000 $ de plus que la moyenne nationale.
Bien sûr, ces statistiques ne sont pas une mauvaise nouvelle pour tout le monde. Beaucoup Californie Les baby-boomers – qui ont acheté leurs quartiers il y a longtemps – ont fait comme des bandits à travers l’escalade des prix des maisons. Parallèlement à la génération Xers, ils ont des taux de propriété similaires à ceux du reste du pays. Mais le taux est la moitié du niveau national pour les Californiens de moins de 35 ans, et ils sont précisément le groupe Cela déserte la côte ouest pour des raisons de «coût de la vie».
La crise du logement de l’État a ses racines Règlement sur la construction excessive et des litiges destinés aux développeurs – pendant des décennies, trop peu d’unités résidentielles ont été construites. Malheureusement, le remède que Sacramento pousse – des politiques qui favorisent le développement de l’appartement dense près des couloirs de transport en commun dans les plus grandes villes de l’État – n’aide pas.
Pour commencer, la construction «rempli» à haute densité dans les villes – certains l’appellent le développement Yimby («Oui dans ma cour») – est coûteux. Les terres de la ville sont coûteuses, les coûts des matériaux sont élevés, les taux de main-d’œuvre «salariaux en vigueur» et les processus et les frais de permis, de zonage et de planification onéreux s’ajoutent aux résultats. De nouveaux immeubles d’appartements à plusieurs étages emballés le long du Sunset Boulevard ou du Corridor Wilshire peuvent ajouter au stock de logement total de Los Angeles, mais même lorsque des unités de location abordables sont nécessaires dans ces bâtiments, le bénéfice à retarde est minime.
En tant que professeur d’école d’économie de l’UCLA et de Londres La recherche de Michael Storper montrela densification forcée est un «instrument émoussé» qui donne peu d’économies de coûts substantiels pour le logement.
La location et la vie à haute densité sont également sans synchronisation avec ce que la plupart des gens de Californie veulent. Un récent sondage de l’Institut des politiques publiques de Californie a révélé que 70% des adultes de l’État ont préféré les résidences unifamiliales. Sans surprise, un grande majorité des Californiens, selon un sondage de l’ancien sondeur de la campagne d’Obama, David Binder, s’est opposé à la législation signée par Newsom en 2021 qui a en fait interdit le zonage unifamilial dans une grande partie de l’État. (La loi, Le projet de loi 9 du Sénat a été annulé L’année dernière, devant le tribunal du comté de LA, et cette décision est en appel.)
Les objectifs climatiques ont été une grande partie de la raison pour laquelle les politiques californiennes favorisent la nouvelle construction à plusieurs unités dans les villes. L’idée est que le logement de plus de personnes dans les bâtiments plus grands sera plus économe en énergie. Et encourager les développements denses près du transit est censé réduire les émissions de gaz à effet de serre. Mais de nouvelles études montrent que la taille des bâtiments ne est pas nécessairement en corrélation avec plus de durabilité, et de nombreux Californiens choisissent de supporter des déplacements de plus en plus longs pour acheter une maison plutôt que de louer en ville. Ou en quittant complètement. Selon une nouvelle étude Par la procureur de l’utilisation des terres Jennifer L. Hernandez, les règles du logement basées sur le climat ont contribué à trop peu de maisons en construction à un coût trop élevé.
Que devrait faire l’État?
Certains souhaitent que nous puissions subventionner une expansion du logement public, ajoutant plus de projets tels que le renouvellement ambitieux de Jordan Downs dans le sud de LAmais ce sera difficile dans Une ville presque brisée Et un État ayant également des problèmes budgétaires, et encore une fois, cela ne correspondra pas aux aspirations de la plupart des Californiens.
Une façon de sortir de cette crise serait d’élargir les processus de permis et de réglementation rationalisés que Newsom et les dirigeants locaux accélèrent pour la reconstruction des incendies, incitent plutôt que de punir la maison de ville et la construction de maisons unifamiliales. Au lieu de lois, mais obligeant les unités à haute densité, généralement des locations, dans les plus grandes métros de l’État, Sacramento doit encourager des projets axés sur le marché en fonction des préférences des consommateurs.
Le développement périphérique, loin de la côte à coût élevé, pourrait ouvrir des opportunités pour les acheteurs de maisons pour la première fois. L’État pourrait profiter des tendances technologiques – un travail à distance, par exemple – pour permettre une plus grande dispersion de la population. Les communautés planifiées de maîtrise dans le sud de la Californie ou dans la vallée centrale, avec des employeurs locaux, peuvent faire partie de la solution.
Le problème du logement de la Californie nécessite plus d’alternatives, en particulier pour les personnes qui recherchent des loyers inférieurs et des maisons unifamiliales abordables. Si l’État veut maintenir ses côtelettes mobiles à la hausse, elle doit refader ses politiques de logement.
Joel Kotkin est un écrivain contributeur à l’opinion, le boursier présidentiel pour Urban Futures à l’Université Chapman et chercheur principal à l’Institut Civitas de l’Université du Texas à Austin.
