La vice-présidente Kamala Harris a fait une promesse électorale audacieuse : si elle était élue présidente, elle ferait construire 3 millions de nouveaux logements.
C’était trop tard. La hausse rapide des loyers et des prix de l’immobilier a contribué au mécontentement des Américains et à sa défaite. Mais la promesse de construire des logements sera néanmoins maintenue par une multitude de législateurs des deux partis qui ont été réélus en partie en promettant de s’attaquer aux loyers et aux prix des logements.
Les quatre dernières années ont frappé les acheteurs et les locataires avec une séquence de trois chocs de l’offre, de la demande et des taux d’intérêt, les laissant sous le choc.
Premièrement, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement liées à la pandémie ont ralenti la production, laissant moins d’options d’achat et des prix plus élevés.
Ensuite, les mesures de relance, la demande accrue d’espace dans les logements et la politique monétaire accommodante ont envoyé davantage d’argent à la recherche du nombre relativement restreint de logements disponibles, exerçant ainsi une pression à la hausse sur les prix.
Enfin, lorsque les taux d’intérêt ont grimpé alors que la Fed luttait contre l’inflation, les propriétaires bénéficiant de taux hypothécaires historiquement bas ont évité de vendre leur maison, laissant peu de maisons à vendre et de nombreux acheteurs potentiels les mains vides.
Les économistes pensaient que les propositions de Harris – comme une subvention importante pour les premiers acheteurs de maison – nous laisseraient bien en deçà de 3 millions de nouveaux logements. En vérité, la politique fédérale avance trop lentement pour réaliser des constructions à grande échelle en seulement quatre ans.
Washington n’est pas non plus la capitale la plus importante en matière de politique du logement.
Des décisions plus importantes concernant le logement sont prises dans les mairies et les palais d’État de Sacramento à Augusta. Et plus que jamais – bien plus qu’il y a deux ou quatre ans – les gouverneurs et les maires sont déterminés à faire face à cette crise avec les outils dont ils disposent. Jusqu’à présent, en 2024, mes collègues du Mercatus Center et moi avons répondu deux fois plus de demandes de législateurs des États pour des séances d’information sur la politique du logement que lors de toute année précédente.
Heureusement, nous sommes en mesure de leur orienter vers des solutions innovantes mises au point par les républicains et les démocrates d’autres États. Beaucoup se sont montrés disposés à mettre de côté leurs propres orthodoxies. Les démocrates du Rhode Island ont réprimé les mandats irréalistes et non financés en matière d’accessibilité financière. Les républicains de Floride ont offert d’importantes subventions fiscales pour permettre la construction de logements pour les travailleurs et ont légalisé les logements multifamiliaux dans les zones commerciales de tout l’État.
Comme les Angelenos le savent, la Californie a été la première à connaître des prix élevés et à rechercher des solutions législatives. Les dirigeants d’autres États se sont inspirés de Sacramento – mais certains ont également trouvé des solutions plus audacieuses. Aujourd’hui, le Parlement californien, qui s’est montré aussi souvent timide qu’innovateur, peut emprunter des idées venues d’ailleurs.
Il faut quatre « L » pour construire une maison : la terre, le bois, la main-d’œuvre et les prêts. Pour cause, les réformateurs ont accordé la plus grande attention aux terres, dont le prix varie le plus et qui est le plus lourdement réglementé. Lorsque les terrains vacants et constructibles coûtent 400 000 $ et plus, comme c’est le cas dans la banlieue du Massachusetts, l’allégement potentiel des coûts en permettant la construction d’un plus grand nombre de maisons sur un acre peut être bien plus important que celui de toute autre source.
L’assouplissement des règles de densité et l’ouverture de davantage de terrains au développement résidentiel ont donc été au cœur des stratégies de logement des États. Outre la Floride, les législatures de l’Arizona, de la Californie, d’Hawaï, du Maryland, du Montana, de l’Oregon et du Rhode Island ont autorisé la résidence dans les zones commerciales sous certaines conditions. Certaines de ces réformes ont connu des résultats médiocres, notamment l’AB 2011 en Californie, qui est entravée par des mandats irréalistes consistant à payer des salaires supérieurs à ceux du marché et à percevoir des loyers inférieurs à ceux du marché.
Dernièrement, les augmentations des prix des matériaux, des salaires et des taux d’intérêt ont attiré davantage l’attention sur les trois autres L. Pour réduire les coûts de construction, le Maryland et le New Hampshire exigent désormais que les gouvernements locaux autorisent les maisons préfabriquées là où les maisons en bois sont autorisées. La Caroline du Nord a transféré les maisons de trois et quatre familles vers le Code résidentiel international, moins coûteux, les libérant ainsi des exigences destinées aux bâtiments beaucoup plus grands.
L’un des principaux moyens de réduire les coûts liés aux salaires et aux prêts est de réduire les retards. Les États ont trouvé de nombreux moyens d’y parvenir, notamment en supprimant les exigences de réunions publiques pour les projets simples et en exigeant que les critères de conception locaux soient « spécifiques et objectifs ». Le Tennessee a récemment rejoint DC, le New Jersey, le Texas et une multitude de gouvernements locaux pour permettre à un promoteur d’embaucher un tiers qualifié pour examiner les plans de construction, au lieu d’attendre l’arriéré des mairies.
Les retards les plus flagrants proviennent souvent de poursuites frivoles : comme les Californiens le savent trop bien. Le Wisconsin a resserré ses critères pour les plaintes juridiques concernant le développement. Washington a exempté les projets résidentiels situés dans des zones de croissance urbaine spécifiques de l’examen en vertu de sa loi sur la politique environnementale de l’État.
Sur la base de mes conversations avec des représentants, des délégués, des membres de l’Assemblée et des sénateurs de tout le pays, toutes ces politiques, et d’autres, seront sérieusement prises en considération dans de nombreux autres États lors des sessions législatives de 2025. Ceux qui considéraient auparavant la politique du logement comme une question purement locale promettent désormais de s’attaquer au coût du logement.
Avec des dirigeants volontaires et un programme politique bien développé, nous espérons que 2025 sera une année record en matière de politique du logement.
Salim Furth est chercheur principal et directeur du projet d’urbanité au Mercatus Center de l’Université George Mason.
