En Californie, environ 55% des locataires consacrent plus de 30 % de leurs revenus au loyer et aux services publics. Cela les rend « à charge de loyer », selon les experts. Plus d’un quart payaient plus de la moitié de leurs revenus en loyer, ce qui les rendait lourdement chargés.
Pendant des décennies, certaines villes et certains comtés ont utilisé le contrôle des loyers pour plafonner les augmentations annuelles des locataires, une réponse imparfaite mais nécessaire pour empêcher les gens de se voir expulsés de leur logement. Une loi d’État de 1995 appelée Costa-Hawkins Rental Housing Act restreint la capacité des gouvernements locaux à étendre le contrôle des loyers, et de multiples efforts ont été déployés, y compris deux initiatives électorales infructueuses, pour la modifier ou l’abroger.
Plus de 20 les villes et les comtés de Californie, y compris Los Angeles, ont adopté le contrôle des loyers, mais Costa-Hawkins leur interdit d’appliquer le contrôle des loyers aux propriétés construites après 1995 (ou avant dans les villes qui appliquaient déjà un contrôle des loyers), aux maisons unifamiliales et aux copropriétés et aux logements vacants. unités.
La proposition 33 lors du scrutin du 5 novembre abrogerait Costa-Hawkins, permettant aux villes et aux comtés de promulguer ou d’étendre les lois locales sur le contrôle des loyers – ou non.
Nous soutenons le contrôle des loyers et avons approuvé deux initiatives précédentes qui auraient abrogé ou modifié la loi Costa-Hawkins. Ces deux mesures et celle-ci ont été soumises au vote de la AIDS Healthcare Foundation, une organisation à but non lucratif basée à Los Angeles. Mais la proposition 33 va trop loin. Il comprend un langage radical qui pourrait aggraver encore la pénurie de logements en Californie en interdisant à l’État d’imposer à l’avenir des limites au contrôle des loyers fixé par les villes et les comtés. Les électeurs devraient rejeter la proposition 33.
La proposition 33 pourrait créer toutes sortes de conséquences inattendues. Les villes qui sont anti-croissance et qui ne veulent pas que de nouveaux logements soient construits pourraient utiliser leur autorité en matière de contrôle des loyers (diaboliquement) pour exiger que les promoteurs fixent des plafonds de loyer extrêmement bas sur les nouveaux immeubles d’habitation, ce qui rendrait les nouveaux logements multifamiliaux financièrement irréalisables.
Ou bien, une ville bien intentionnée essayant de maintenir des loyers abordables pourrait imposer un « contrôle des logements vacants » lorsque les loyers restent plafonnés même après le départ d’un locataire, ou elle pourrait imposer un contrôle des loyers sur les nouvelles constructions. Les deux pourraient avoir un effet dissuasif sur ce qui résoudra en fin de compte le problème de la hausse des loyers : construire davantage de logements, en particulier de logements abordables.
Au lieu de la proposition 33, la meilleure option serait que le Parlement abroge ou modifie la loi Costa-Hawkins afin que les villes et les comtés aient plus de flexibilité pour adapter les lois locales de contrôle des loyers à leurs besoins – mais pas suffisamment de flexibilité pour que les villes puissent utiliser le contrôle des loyers pour contrecarrer. , intentionnellement ou par inadvertance, la construction de logements.
Par exemple, Costa-Hawkins interdit le contrôle des loyers sur toute unité construite après le 1er février 1995, ou avant dans les villes qui avaient déjà mis en place un contrôle des loyers. C’est pourquoi Los Angeles ne peut pas réglementer les loyers des appartements construits après le 1er octobre 1978. Les législateurs ont déjà envisagé un « contrôle progressif des loyers », qui augmenterait lentement le nombre d’unités réglementées en appliquant un contrôle des loyers aux propriétés dès qu’elles atteignent l’âge de 10 ou 15 ans, ce qui donnerait aux promoteurs le temps de rembourser les coûts d’un nouvel immeuble d’appartements. avec des revenus locatifs avant l’entrée en vigueur des plafonds.
En 2019, la législature a adopté et le gouverneur Gavin Newsom a promulgué la première loi de contrôle des loyers à l’échelle de l’État de Californie, qui plafonnait les augmentations de loyer à 5 % plus l’inflation, sans dépasser 10 % par an. La Loi sur la protection des locataires (Projet de loi de l’Assemblée 1482) s’applique à toutes les juridictions, qu’elles aient ou non adopté un contrôle des loyers, et comprend les logements que les gouvernements locaux n’ont pas pu réglementer à cause de Costa-Hawkins. Elle s’applique aux immeubles d’habitation de plus de 15 ans et aux maisons unifamiliales appartenant à des sociétés.
Mais cette loi expire en 2030. Les législateurs devraient s’engager à la renouveler et à resserrer les plafonds de loyer – ces protections ne protègent que contre les hausses de loyer les plus flagrantes. Malgré l’opposition farouche des propriétaires lorsque la loi a été proposée pour la première fois, un responsable de la California Apartment Assn. (qui a financé l’opposition à la proposition 33) a déclaré au comité de rédaction que l’association soutient la loi sur la protection des locataires. Nous le leur rappellerons lorsqu’un projet de loi de renouvellement sera proposé.
Le sort des locataires est sombre, car les loyers élevés exposent les locataires en difficulté au risque de devoir quitter leur logement et leur quartier. Mais la proposition 33 n’est pas le bon véhicule en raison du risque que certaines villes et certains comtés abusent du contrôle des loyers. Les législateurs ont le devoir envers les locataires – qui représentent une grande partie de leur circonscription – de proposer des lois étatiques qui freinent les hausses de loyers inabordables qui peuvent alimenter le déplacement et l’itinérance, et permettre aux gens de vivre sans craindre qu’une augmentation supplémentaire ne les force à quitter leur logement. maisons.