Le conseil municipal de Los Angeles envisage de modifier la manière dont il fixe les augmentations annuelles autorisées pour les propriétés à loyer contrôlé pour la première fois depuis près de 40 ans. C’est bien. La loi doit faire davantage pour empêcher les hausses de prix pour les locataires pendant les périodes de forte inflation tout en garantissant que les propriétaires puissent récupérer les coûts de gestion de leurs propriétés.
Environ 650 000 logements dans la ville ont été construits avant le 1er octobre 1978 et sont réglementés par l’ordonnance de stabilisation des loyers. Cela représente près de 75 % des appartements de Los Angeles.
Los Angeles possède l’un des marchés du logement les moins abordables du pays, et c’est la force motrice derrière la crise des sans-abri dans la ville. Plus que la moitié des locataires Dans la grande région de Los Angeles, les loyers pèsent lourd, ce qui signifie qu’ils consacrent plus d’un tiers de leurs revenus au logement, laissant moins d’argent pour l’épargne, les soins de santé, les transports et d’autres besoins.
Plus de 10 % des locataires dépensent plus de 90% de leurs revenus du loyer, ce qui les rend vulnérables au risque de se retrouver dans la rue. Les dirigeants municipaux ont donc tout intérêt à maintenir des loyers stables pour aider les locataires à rester logés.
Mais la ville a également intérêt à garantir que les propriétaires puissent facturer suffisamment d’argent pour entretenir correctement leurs logements et obtenir un retour sur investissement suffisant pour les maintenir dans le secteur de la location.
Los Angeles a gelé les augmentations de loyer pendant près de quatre ans après le début de la pandémie de COVID-19, bien plus longtemps que la plupart des juridictions. Les propriétaires ont dû renoncer les 16% cumulés augmentation de loyer qui aurait été permise selon la formule actuelle. L’augmentation de 4 % autorisée le 1er février était la première depuis la pandémie.
Parallèlement, les dépenses d’exploitation des propriétaires, notamment les salaires, l’entretien, les services publics et les assurances, ont augmenté plus rapidement que l’inflation ces dernières années.
Il n’est pas facile pour les décideurs politiques de concilier ces intérêts concurrents. Mais des changements raisonnables peuvent être apportés à la formule qui détermine dans quelle mesure les propriétaires de logements à loyer stabilisé peuvent augmenter leurs prix chaque année.
L’ordonnance municipale fixe une augmentation annuelle autorisée des loyers comprise entre un minimum garanti de 3 % et un maximum de 8 % sur la base de l’indice des prix à la consommation, qui mesure l’inflation. L’inflation étant restée faible pendant si longtemps, les augmentations autorisées ont dépassé l’IPC au cours de 23 des 30 dernières années, ce qui signifie que les loyers ont pu augmenter beaucoup plus que l’inflation.
Le loyer équitable du marché pour un appartement d’une chambre était de 490 $ en 1985, lorsque la ville a adopté la formule actuelle. Si les augmentations de loyer autorisées avaient suivi l’indice des prix à la consommation, le même logement se louerait aujourd’hui à 1 500 $. Cependant, avec l’augmentation du loyer minimum garanti de 3 %, le loyer serait de 1 705 $, selon une analyse réalisée par Gardez Los Angeles logéune coalition de défenseurs des locataires. C’est encore inférieur au loyer actuel du marché, d’environ 2 000 $ par mois.
Los Angeles autorise des augmentations annuelles allant jusqu’à 8 % en fonction de l’inflation, ce qui est plus élevé que la plupart des autres villes où les loyers sont contrôlés. La ville permet également aux propriétaires de facturer 1 % supplémentaire s’ils couvrent le gaz et la même chose s’ils paient l’électricité. À une époque où les locataires sont déjà écrasés par des prix plus élevés, la formule actuelle permet aux propriétaires d’augmenter d’une part significative la plus grosse dépense mensuelle de la plupart des locataires.
Les défenseurs des locataires ont poussé le conseil municipal à fixer un maximum de 3 % et à fixer les augmentations à 60 % de l’indice des prix à la consommation afin de ralentir la hausse des loyers au fil du temps. Les groupes de propriétaires souhaitent que le conseil conserve la formule telle quelle afin que leurs membres puissent compenser le gel des loyers en cas de pandémie.
Le Le ministère du Logement a trouvé un bon compromis: fixant une nouvelle augmentation maximale autorisée du loyer de 5 % et un nouveau minimum garanti de 2 %. Cela permettrait d’éviter de fortes hausses de loyers tout en aidant les propriétaires à faire face à la hausse des frais et dépenses professionnels qui pourraient ne pas se refléter dans l’indice des prix à la consommation. Le personnel du ministère a également suggéré d’éliminer les 2 % supplémentaires potentiellement autorisés pour les services publics après une étude ont constaté que les augmentations supplémentaires de loyer dépassent probablement le coût du service.
D’autres propositions du ministère du Logement nécessitent un examen un peu plus approfondi de la part des membres du conseil. Pour aider les propriétaires à faire face à la hausse des coûts les années où l’inflation dépasse le plafond annuel de 5 %, les services suggèrent des augmentations « bancaires » supérieures à 5 % et de les appliquer lorsque l’indice des prix à la consommation tombe en dessous de 5 %. Cela pourrait coûter plus cher aux locataires, car le pourcentage d’augmentation supplémentaire serait appliqué à des loyers de base plus élevés dans les années à venir.
Le ministère du Logement suggère également de baser les augmentations de loyer sur une mesure différente de l’inflation qui n’inclut pas les coûts du logement, qui ont été l’un des principaux moteurs de l’inflation. Les défenseurs des locataires préviennent que la mesure proposée peut être volatile, tandis que les propriétaires affirment qu’elle ne couvre pas suffisamment leurs coûts.
Le contrôle des loyers est un outil précieux pour maintenir la stabilité des communautés et prévenir les déplacements et le sans-abrisme dans un marché immobilier coûteux. Il est logique d’ajuster la formule d’augmentation des loyers autorisée de la Ville afin de parvenir à un meilleur équilibre.
Mais en fin de compte, la solution à la crise du logement à Los Angeles consiste à construire davantage de logements, en particulier des logements abordables. La priorité absolue du conseil municipal et de la maire Karen Bass devrait être de rendre la construction de logements plus rapide, plus facile et moins coûteuse dans tous les quartiers de la ville.
