L’une des raisons pour lesquelles les électeurs américains ont rendu les rênes du pays au président Trump a été l’inflation extrême des prix des logements qui a eu lieu sous son prédécesseur. Le gouvernement fédéral a moins d’influence sur cette question que, disons, les maires et les législateurs de Californie – mais quiconque est à la Maison Blanche peut prendre certaines mesures pour faire baisser les prix. Le gouvernement fédéral peut réduire les coûts des matériaux de construction, libérer plus de terrains pour la construction de maisons et garantir que les subventions fédérales sont utilisés efficacement.
Contrairement à la fabrication américaine, la construction résidentielle a raté les améliorations de la productivité depuis des décennies. L’une des raisons est que les mises à jour du code du bâtiment, qui sont rédigées par un groupe industriel, augmentent les coûts plus souvent qu’ils ne les diminuent. En conséquence, les États soucieux des coûts respectent généralement les codes de construction plus anciens et moins chers. Mais cela signifie qu’ils manquent des innovations productives. L’administration Trump pourrait commencer par créer un module d’innovation du code du bâtiment, composé uniquement de mises à jour en cas de coût, que les États et les villes pourraient alors adopter.
Les codes du bâtiment américains ont pris du retard sur les pays des pairs dans les techniques de construction pour les bâtiments de la hauteur moyenne, qui fournissent un logement important et dense en utilisant peu de terres. L’administration pourrait aider la Californie, le Tennessee et plusieurs autres États déjà en train d’identifier les normes de sécurité pour la construction de bâtiments de quatre à six étages avec un seul escalier. Une innovation connexe adopterait des normes d’ascenseur à moindre coût pour les petits bâtiments, ce qui permettrait une accessibilité rentable dans plus de nouvelles constructions.
Alors que la nouvelle administration établit des taux de tarif, elle devrait équilibrer les coûts de construction parmi ses priorités. L’administration Biden a doublé le tarif d’origine de Trump sur le bois canadien, ajoutant des milliers de personnes au coût de chaque nouvelle maison. La réduction de ce tarif à son taux de 2020 – ou mieux encore, l’éliminer et la visée des tarifs sur les adversaires stratégiques au lieu de l’allié le plus fort d’Amérique – apporterait immédiatement un soulagement des constructeurs et des acheteurs. Au lieu de cela, au cours de ses premières semaines, Trump a prévu des tarifs plus élevés sur les produits canadiens, y compris le bois, et a ajouté un tarif en acier mondial de 25%, ce qui rendra beaucoup plus cher à construire la prochaine tour Trump.
En plus des coûts des matériaux, un autre facteur qui a augmenté les prix des maisons et les stocks limités est une rareté chronique des travailleurs de la construction, et le gouvernement fédéral a plus de contrôle sur cette offre de main-d’œuvre que les États et les villes. Grâce à la politique d’immigration, l’administration Trump pourrait aggraver la pénurie ou la faciliter, ce qui augmenterait ou réduirait les coûts de logement.
Dans l’utilisation des terres, comme dans la productivité de la construction, le gouvernement fédéral joue un rôle tranquillement influent. Trump a proposé de construire de nouvelles «villes de la liberté» sur des terres appartenant à un gouvernement fédéral à travers le pays. C’est l’une des plusieurs façons que d’énormes propriétés foncières fédérales pourraient être ouvertes pour le logement et les emplois relativement exempts de politique locale et de nimbyisme.
Une autre idée consiste à étendre à l’échelle nationale la loi réussie sur la gestion des terres publiques du Southern Nevada, qui permet à la vente de terres fédérales pour soutenir la croissance suburbaine. Jusqu’à présent, il a été limité à la région de Las Vegas, où il a réussi et a généré un financement pour conserver et améliorer d’autres terres publiques précieuses.
D’autres réglementations et agences influencent l’utilisation de terres privées. Par exemple, les règles fédérales sur le drainage des eaux pluviales sont non seulement strictes, mais aussi complexes et dispersées. Une première étape serait d’unifier ces règles en un seul endroit. Une fois unifiés, ils peuvent être analysés et rationalisés le cas échéant.
Certaines agences, telles que la Federal Aviation Administration et le ministère de la Défense, influencent tranquillement l’utilisation des terres locales. Une directive à l’échelle de l’administration pourrait les pousser à affirmer plus de construction de maisons, le cas échéant plutôt que de le bloquer par réflexe.
Pourtant, le lien le plus immédiat du gouvernement fédéral avec les villes est par le biais de subventions à des fins. De nombreux réglementations fédérales obligent les bénéficiaires à faire des exercices de planification coûteux pour se qualifier pour le financement. L’expérience montre que Les plans n’ont généralement aucune influence sur les actions ultérieures. La nouvelle administration doit s’assurer que l’argent est bien utilisé en mettant l’accent sur les rapports fondés sur les résultats pour les bénéficiaires fédéraux.
Certaines subventions sont ouvertement mal victimes. Plusieurs États gaspillent le financement fédéral pour éliminer les risques de peinture au plomb en empêchant les travailleurs en dehors de l’État de contribuer à ce travail. Et certaines des villes les plus riches jugent les règles du programme de subventions de blocs de développement communautaire, en utilisant des fonds d’une manière qui rend le logement plus cherpas plus réalisable. Les agences fédérales peuvent facilement réduire ces inefficacités.
Encore mieux, le ministère du Logement et du Développement urbain devrait trouver un financement pour offrir une assistance technique aux petites villes et villes qui souhaitent permettre plus de logements. Quand j’ai conseillé Auburn, Maine, sur son Réformes de la tête de la nationle facteur limitant était le temps du personnel local. Pour les municipalités qui partagent les objectifs d’Auburn, HUD peut être une ressource précieuse.
Les régulateurs de la Federal Housing Finance Agency ont un rôle démesuré dans la détermination de qui obtient une hypothèque et pourquoi. L’agence devrait sérieusement enquêter sur la possibilité que ses propres réglementations bien intentionnées aient réduit les prêts hypothécaires aux familles de la classe ouvrière. Mon collègue Kevin Erdmann fait valoir que des normes de crédit déraisonnablement strictes ont éliminé la plupart des acheteurs pour les maisons à moindre coût et a créé une nouvelle circonscription pour les locations unifamiliales. Ils préfèrent acheter, si quelqu’un leur donnait une hypothèque.
Malgré ces nombreux points de contact, les Américains devraient se rappeler que la faute n’est pas dans nos présidents, mais en nous-mêmes, que nous sommes en train de construire. En Californie, par exemple, les obstacles à la construction comprennent le zonage local strict, la résistance Nimby et les lois qui obligent les constructeurs à payer des salaires supérieurs au marché et à forcer les propriétaires à percevoir les loyers inférieurs au marché. De tels facteurs ont aggravé une pénurie de logements et contribué à la dépression, à l’itinérance et aux rêves encore plus différés. L’innovation et l’efficacité fédérales peuvent soutenir les efforts locaux mais ne peuvent pas les remplacer.
Salim Furth est un chercheur principal et directeur du projet Urbanity au Mercatus Center de l’Université George Mason.
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