Un emprunteur en difficulté sur trois remettant les bâtiments, disent les experts
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De plus en plus d’emprunteurs sont remettre les clés À leurs bâtiments en détresse, selon les panélistes du Forum IMN Cre West à San Francisco cette semaine, laissant leurs prêteurs sans combat pour saisir mais souvent un travail de nettoyage «assez désordonné» rempli de pièges et de passifs potentiels.
Environ un tiers des emprunteurs en difficulté ont récemment proposé un acte de lieu de forclusion à leurs prêteurs, selon Dan Duarte, directeur du département des actifs spéciaux de la Tri-Countes Bank, basée à Chico, qui a modéré un panel sur les «stratégies de sortie du propriétaire forcé».
Duarte a déclaré que cela avait été des années qu’il avait vu autant d’emprunteurs prêts à marcher, laissant souvent la banque non seulement le bâtiment, mais aussi les impôts en raison.
(Photos d’Emily Landes)
(Photos d’Emily Landes)
(Photos d’Emily Landes)
(Photos d’Emily Landes)
(Photos d’Emily Landes)
“L’emprunteur vient en fait à la banque et dit:” Écoutez, accepterez-vous un acte-en-lieu? Nous avons terminé. Nous ne voulons pas passer par le processus de forclusion. Nous ne voulons pas assumer des taux d’intérêt par défaut. Nous voulons juste vous le remettre “, a-t-il déclaré.
Mais les banques ne veulent pas posséder plus de bâtiments, en particulier lorsque la valeur de la propriété devient considérablement inférieure à la dette. Ainsi, bien qu’il y ait une simplicité aux accords d’acte-à-Lieu, «nous passons beaucoup de temps à essayer d’éviter cela», a déclaré Seth Moldoff, directrice des actifs spéciaux pour Umpqua Bank.
“L’offre de l’acte-en-Lieu est intéressante, mais cela ne fonctionnera généralement pas bien du point de vue de la banque”, a-t-il déclaré.
Moldoff a ajouté que parfois ses banquiers de première ligne tenteront de mettre une propriété à jour sur les paiements dans le groupe d’entraînement simplement parce qu’ils ont quelques années de retard sur les impôts fonciers. Mais dans l’environnement actuel, cela ne suffit pas pour faire la note, a-t-il dit.
“Je comprends la préoccupation, mais nous devons nous concentrer sur les entreprises qui ne font pas les paiements à la banque, et nous traiterons les impôts fonciers à la fin de la journée”, a-t-il déclaré.
Les taxes et autres responsabilités, comme les paiements à des vendeurs qui sont à la traîne de l’acte-en-Lieu, peuvent les rendre «assez désordonnés», a déclaré Sandra Adam, directrice de la diligence financière et de l’analyse médico-légale à SitusAMC, même s’il y a une solution créative Lorsqu’une vente de prêts se produit avant la forclusion.
«Travailler qui obtient quoi et quand pourrait prendre des mois», a-t-elle déclaré. «Il se passe plusieurs choses en arrière-plan et en même temps que les vendeurs doivent être payés, donc de l’argent doit être distribué.»
Certains prêteurs ont également détesté à se séparer des réserves pour aider à rembourser les dettes, avant même qu’un prêt ne soit en défaut, et c’est un «grand non-non» qui pourrait conduire à une action en responsabilité du prêteur, selon Thad Wilson, partenaire du cabinet d’avocats King & Spaulding.
“Si vous dites aux emprunteurs, vous devez vraiment financer cela de votre capital, de votre propre poche, vous pouvez penser que c’est une décision sage aujourd’hui, mais je peux vous assurer que si le prêt entre en défaut, vous regretterez cette décision sur la route”, a-t-il déclaré.
La conférence de détresse a été la deuxième de la société de conférence immobilière IMN sur la côte ouest et a attiré environ 220 billets, dont beaucoup sont venus de l’extérieur de la ville, selon les organisateurs. En tant que tel, la plupart des panélistes ont parlé à des conditions de marché plus générales qui n’étaient pas spécifiques à la région de la baie.
Dans le même temps, ce n’est «pas de coïncidence» que la conférence a eu lieu à San Francisco, également pour la deuxième année, selon Heather Turner, PDG et fondatrice de Tamarack Capital Partners, basée à Portland, une société d’investissement axée sur l’hospitalité. Turner a qualifié San Francisco de «grand marché à long terme» où son entreprise a fait plus de 1,5 milliard de dollars en offres d’hôtels au fil des ans, mais aussi avec beaucoup de détresse, et donc beaucoup d’opportunités pour les acheteurs avec de l’argent patient, comme les bureaux familiaux.
«Lorsque nous regardons des marchés comme Portland et San Francisco qui ont eu une très mauvaise rétablissement par rapport aux niveaux pré-cupides. Ce sont des opportunités d’achat principales pour un capital plus longue», a-t-elle déclaré. «Il est probablement encore plus tôt, à mon avis, sur certains de ces marchés pour les fonds de capital-investissement qui recherchent un flip de trois à cinq ans, car il y a encore un peu trop d’incertitude pour atteindre les types de rendements qu’ils recherchent dans ces horizons temporels.»
Faisant écho aux commentaires faits par ceux du panel précédent, Turner a déclaré que son entreprise avait fait un acte “très coopératif” dans un hôtel avec un prêteur parce que “nous n’allons pas mettre un bon capital après mauvais et nous finirons par une base que nous n’allons jamais retirer ce nouvel argent de toute façon.” Cela a donné à Tamarack la possibilité de déployer ces fonds dans des accords plus opportunistes à la place et a laissé la relation de l’entreprise avec la banque «sur un pied d’égalité» où elle était avant l’acte-en-lieu, a-t-elle déclaré.
Les relations et la transparence entre les emprunteurs et les prêteurs sont essentielles lorsque les choses deviennent difficiles – un refrain de nombreux panélistes tout au long de la journée. Pour les investisseurs de la région de la baie, le transition d’une banque locale de govelles blanches Comme la Silicon Valley Bank ou First Republic à une grande banque nationale comme JPMorgan a été «l’une des expériences les plus inégalables de l’histoire de l’humanité», selon Riaz Taplin, fondateur et PDG du développeur multifamilial basé à Oakland, Riaz Capital.
“S’assurer que vous avez un prêteur à qui vous pouvez parler si vous êtes dans le secteur des développeurs à valeur ajoutée, par opposition à un prêteur qui ne vous parlera pas fondamentalement est la plus grande décision à prendre à l’avant”, a-t-il déclaré. «Aurai-je jamais besoin de parler à cette personne? Si la réponse est oui, assurez-vous que votre relation avec eux est aussi importante pour eux que pour vous.»
Cet article est apparu à l’origine sur la vraie affaire. Cliquez ici pour lire l’histoire complète.
