Pendant des siècles, la propriété foncière est la pierre angulaire de la richesse britannique.
Aujourd’hui, à une époque d’inflation, de contrôle politique et de politique fiscale changeante, les terres agricoles britanniques sont à nouveau en vogue – pas simplement en tant qu’actif hérité mais comme un investissement stratégique et fiscal pour les particuliers de la valeur élevée (HNWIS) et les propriétaires d’entreprises recherchant une protection sur le capital à long terme.
Pourtant, les règles qui sous-tendent cet avantage pastoral sont menacées. Comme la chancelière Rachel Reeves avance les propositions à Réformer l’allégement des biens agricoles (APR), ce qui a longtemps été un refuge discret pour la richesse générationnelle pourrait bientôt faire face à un changement profond.
L’attrait durable du terrain
Les terres agricoles continuent d’offrir une puissante proposition de valeur: rareté, résilience des prix et allégements fiscaux sans précédent. Selon la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), les valeurs des terres agricoles britanniques ont augmenté de 7,3% en 2024, soutenues par la demande des investisseurs, les problèmes de sécurité alimentaire et la monétisation du capital naturel par des crédits de carbone et des compensations de biodiversité.
«Les terres agricoles offrent à la fois l’héritage et l’effet de levier», explique Henry Pemberton, conseiller foncier chez Savills. «Du point de vue de la planification fiscale et de la richesse, il a peu de concurrents.»
L’architecture fiscale: APR, BPR et CGT Deferral
Au cœur de l’appel des terres agricoles se trouvent l’allégement de la propriété agricole (APR) et l’allégement des biens commerciaux (BPR) – des outils puissants qui offrent une réparation à 100% de l’impôt sur les successions lorsqu’ils sont structurés correctement.
- APR s’applique aux terres activement cultivées ou libérées pour un usage agricole, à condition qu’elle soit maintenue pendant deux ans (ou sept si LET).
- BPR peut étendre cette protection à des domaines à usage mixte ou diversifié qui génèrent des revenus de négociation, comme des pertes de vacances ou des énergies renouvelables.
- L’impôt sur les gains en capital (CGT) peut souvent être reporté par le biais de retenus ou de roulement, augmentant encore l’efficacité de l’actif dans la planification successorale.
Sarah Allardyce, une entrepreneur technologique, a acheté 88 acres dans le Kent après une sortie commerciale en 2020. Combinant l’agriculture régénérative avec l’énergie solaire et les crédits de biodiversité, elle a structuré son investissement foncier pour optimiser les reliefs.
Sa stratégie comprenait:
- APR sur ses terres agricoles après deux ans d’agriculture directe.
- BPR sur un conseil opéré à partir de la propriété.
- Les revenus d’un régime de compensation de fleurs sauvages loué à un groupe de conservation local.
«Je n’ai pas acheté de terrain pour les subventions», a-t-elle déclaré. “Mais les allégements fiscaux ont certainement adouci le modèle.”
La tempête se rassemble: réforme les propositions sur la table
Dans son budget de juillet 2025, la chancelière Rachel Reeves a lancé une consultation sur la révision de l’APR – un déménagement qui dit que le Trésor pourrait lever 1,2 milliard de livres sterling en IHT supplémentaire d’ici 2030. Les modifications proposées comprennent:
- Restreindre l’admissibilité au TAP aux agriculteurs qui travaillent, à l’exclusion des investisseurs passifs.
- Réévaluer les allégements sur les activités non agricoles, notamment les énergies renouvelables, le glamping et le remboursement.
- Limitant APR pour les terres détenues dans des structures d’entreprise ou offshore.
Les critiques soutiennent que ces réformes pénaliseraient la gestion de l’environnement, dissuadent les nouveaux entrants et déstabiliseraient les domaines familiaux qui s’appuient sur APR pour la continuité intergénérationnelle.
Entrez, l’effet Jeremy Clarkson
Parmi les adversaires les plus vocaux figure Jeremy Clarkson, dont la série Amazon Prime La ferme de Clarkson l’a transformé en un défenseur agricole improbable. Dans un épisode récent, Clarkson a pris son chemin contre l’idée que sa ferme pourrait être jugée «inactive» en vertu de nouvelles règles.
“Alors laissez-moi faire tout droit”, a-t-il dit. «Je paie le tracteur, le toit de la grange, la graine, le diesel, je risque tout par temps… et puis le chancelier me dit que la terre n’est pas« active »pour se qualifier pour le soulagement? Madness.»
Clarkson a uni ses forces avec le National Farmers ‘Union et une coalition de députés ruraux pour résister aux changements proposés, avertissant qu’ils éroderont la résilience rurale et découragent l’innovation durable.
Étude de cas: planification familiale à la campagne
La famille Hunter-Bennett, anciens propriétaires d’entreprises logistiques, a investi 6,5 millions de livres sterling dans un domaine Suffolk de 400 acres en 2022. Avec deux enfants adultes gérant le domaine à plein temps, ils ont obtenu un relief APR et BPR complet par le biais d’un LLP et de la structure de fiducie britannique.
Maintenant, au milieu de l’incertitude de la politique, ils examinent les flux de revenus de vacances et les crédits de réachat pour garantir l’admissibilité future.
«Si ces réformes passent comme écrites, nous devrons peut-être détendre des parties de la fiducie ou explorer la restructuration», a déclaré le syndic Mark Bennett.
Perspectives: abri fiscal, mais pendant combien de temps?
Malgré les turbulences, les terres agricoles continuent d’offrir des avantages inégalés: rareté, capital culturel, diversification et abris fiscaux à long terme. Mais les règles ne sont plus garanties. Savills a signalé une augmentation de 30% des acquisitions des terres agricoles via des fiducies et des sociétés d’investissement familial au deuxième trimestre 2025, alors que les conseillers se précipitent pour garantir les reliefs actuels avant la promulgation de changements législatifs.
«Ce qui était autrefois un abri à feuilles persistantes est maintenant sous audit», explique Pemberton.
Conclusion: Investissez dans le terrain – mais restez vigilant
Les terres agricoles offrent toujours un mélange britannique unique de prestige, de protection et de performance. Mais l’avenir de l’efficacité fiscale dans le secteur est sous surveillance, et la fenêtre pour agir peut être clôturée.
Pour les HNWIS et les propriétaires d’entreprises à la recherche de stabilité, le message est clair: investissez dans le terrain – mais faites-le avec urgence, prévoyance et une équipe qui comprend à la fois le sol et le livre de statut.
Amy Ingham
Amy est un journaliste nouvellement qualifié spécialisé dans le journalisme commercial dans Business Matters responsable du contenu d’actualités pour ce qui est désormais la plus grande source imprimée et en ligne du Royaume-Uni des nouvelles actuelles.
